申請房貸時,Lender 會使用哪種信用分數?

1. 各種 FICO 分數模型

信用分數是大家在美國生活離不開的一個背景。好的信用分數可以極大提升生活便利,在辦理信用卡、各類貸款時尤為重要。信用分數由分數模型根據信用報告計算得出。信用報告目前主要由 Experian, Equifax, TransUnion 三大信用局提供。分數模型則有 FICO Score, VantageScore 等等。常逛本站的朋友肯定知道最權威的就是 FICO Score。FICO 分數是由 Fair Isaac Corporation 建立的分數計算模型,廣泛應用於各種需要評估個人信用的領域。

實際上,大家平常容易忽略自己究竟在討論哪一種分數模型,由此也時常產生很多疑問。比如「為何我在 Credit Karma 上看到的分數會差別很多?」,不同的模型算出來的分數有差別很正常(CK 網站給出的分數不是 FICO)。但哪怕只討論 FICO Score,大家也時常忽略 FICO 也是有很多很多種分數模型的。具體到玩卡,最具參考意義的其實是 FICO Score 8(2008年推出,也簡稱為 FICO 8 分數)。輪到要辦理各種貸款(車貸、房貸等等)的時候,對應信用卡的分數可能就不是那麼適用了。

下表總結了目前市面上常見的各類 FICO 分數模型。

來自 FICO Score 官方網頁

所有 FICO 模型重視的信用報告信息都一樣:

  • Payment history
  • Amounts owned
  • Length of credit history
  • New credit
  • Credit mix

但不同的模型在處理一些具體數據時會有不同的演算法。

辦理 mortgage 時,業界更廣泛採用的是 Experian FICO Score 2, TransUnion FICO Score 4, Equifax FICO Score 5 這三種分數,而不是大家常討論的 FICO 8。這也是為啥很多人會疑問自己的貸款信用分會比平時低很多,因為分數模型不一樣了。

2. EX2, TU4, EQ5 分數

在實際操作中,這三種分數被 mortgage lender 使用更多,時常也簡寫為 EX2, TU4, EQ5 分數:

  • EX2:採用 FICO 98 模型計算(1998年推出),分數範圍 320 – 844
  • TU4:採用 FICO 04 模型計算(2004年推出),分數範圍 309 – 839
  • EQ5:採用 FICO 04 模型計算,分數範圍 334 – 818

可以看到每種分數範圍都不一樣,尤其是 EQ5,最高分只有 818。這也能部分解釋為啥大家從房貸那邊拿到信用分數後經常會發現 Equifax 的分數最低,本身它的上限就低一些。

一般操作中 lender 會取這三個分數中間的那個。如果是兩人一起申請貸款,那麼 lender 會 pull 兩個人的信用報告,分別獲得兩個人居中的那個分數,然後再取較低的那一個作為利率參考。

3. 如何獲取 EX2, TU4, EQ5 分數

這些年越來越多的銀行開始提供免費分數(可以參考《如何免費查詢信用分數及獲得信用報告》),但遺憾的是這些分數都不是貸款時會用到的模型。免費的 FICO 分數基本都是 FICO Score 8,還有很多甚至都不是 FICO 分數。

所以想要獲取 EX2, TU4, EQ5 就只能花錢了。從 myFICO 網站,或者 Experian 網站這些地方都能找到。

想要估計分數,經驗上講把 Experian FICO 8 分數扣掉40分可能差不多。但為求穩妥,大家也可以在買房辦貸款之前購買自己完整的3個信用局的報告以及分數。預先排雷(身份盜用太常見了),以及有針對性的提高分數。相比貸款的金額,買報告和分數這點錢簡直就是毛毛雨。

4. 如何提升房貸信用分數

這部分值得專門展開討論,但在這裡可以簡單討論一下。為了提升信用分數,常見有以下操作:

  • 按時還款:這個大家肯定無異議。
  • 短期內少申卡、少留HP:信用分數模型一般都對 new credit, new inquiries 很敏感。平常申卡可能不太在乎,但想專門提高分數的時候,最好控制一下。
  • 降低欠款額度(low ultilization rate):在出賬單之前還掉一些錢,維持比較低的欠款比例(9%以下),可以幫助提升分數。這對提升貸款的分數當然有用,但貸款模型需要進一步「操作」。

根據多年來大家的摸索,總結出了一套比較適合提升貸款信用分數 EX2, TU4, EQ5 的套路:AZEO (All Zero Except One),除一張卡之外,其他卡全部保持 0 balance(出賬單前還掉所有欠款)。這些老模型對有多少張卡有欠款這個指標比較敏感,因此降低有欠款的卡的數量成為了提升分數的小技巧。但至少也要留一張卡有欠款(金額當然也不能太大),如果所有卡都無欠款,反而會有負面影響。

截取自我的 Experian FICO Score 2 網頁

欠錢的這張卡最好不要選 Chase 或者 Synchrony 的信用卡。Chase 會在你全額還款後額外上報一次 0 balance,這不是我們想要的。Synchrony 的卡更討厭,它們甚至可能在你出賬單之前就上報 balance 數額,不利於保持 low utilization ratio。所以唯一留欠款的卡最好不要選 Chase/Synchrony。

5. 總結

就算是最權威的 FICO Score, 也有非常多的種類。大家日常生活更容易接觸到的是 FICO Score 8 這個分數,但實際上在辦理房貸時,銀行更多會參考 FICO 2,4,5 這三種分數。提升信用分數對降低房貸利率有很重要的作用。具體操作上,短期內不申卡、盡量少留HP、維持大部分卡都 0 balance(僅留一張卡有一些欠款)是大家總結出來的比較有用的操作手段。


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