分時度假以及聽課房的介紹 — 或許是目前最全的中文介紹了

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相信很多讀者朋友看到聽課房/分時度假 (timesharing) 的字眼不會陌生,或許你曾湊巧收到過聽課房的廣告,或許你閱讀過博客上聽課房的體驗文章,或許你從朋友或者論壇上得知、看到過這倆名詞,但是:你了解分時度假這個產業么?你理解為啥聽課房的offer看起來有些像天上掉餡餅一樣?你知道如何用正確的態度去看待聽課房/分時度假么?

作為一個有幸註冊過兩次聽課房但只完成過一次。。。的聽課房新司機,我這篇就來簡單談一談這個話題,前半部分是科普,後半部分我會結合我自己的經歷來說說我對聽課房的看法,大家可以作為參考。

1. 分時度假

1.1 什麼是分時度假

Real Estate Timesharing Act CH721 Florida 的解釋(來源:維基百科):

所有以會員制、協議、租契、銷售或出租合同、使用許可證、使用權合同或其他方式做出的交易設計和項目安排,交易中,購買者獲得了對於住宿和其他設施在某些特定年度中低於1年的使用權,並且這一協議有效期在3年以上。

通俗一些來說,在正常的房屋買賣交易中,買家必須支付全價來購買房屋完整的產權以獲得房屋的使用權,而分時度假則是把房屋使用權按照時間進行切分,每個買家只需要出一定金額的錢來購買每年一段時間房屋的使用權,這段時間可長可短,長可至半年,短可只有一兩周,時間越短的話當然價格也會相對便宜。注意分時度假只是規定了對使用權按時間進行切分,並沒有規定產權的劃分,分時度假的種類部分會再提到產權的問題。

旅遊業在上世紀60年代發展迅速,主要有兩個原因,第一是飛機逐漸作為大家出行的一個新的選擇,人們可以更便捷地去出行,第二就是分時度假產業的興起。

分時度假的概念萌生於歐洲,在英國和法國,很多奢華的度假別墅由於價格過於昂貴,一些人開始和自己的親戚朋友進行聯合購買,大家輪流著去度假。嗅覺敏銳的開發商們很快把這個模式引入到了商業里,使買家湊單不局限於親戚朋友。這個模式同一時期被引入到了美國,70年代中期經濟泡沫導致的空置房產很多都被轉型成了分時度假房。 上世紀90年代,萬豪集團成為了連鎖酒店裡第一個吃螃蟹的,其開始經營分時度假的業務並獲得了巨大的成功,其他連鎖酒店也紛紛效仿如火如荼地開始經營分時度假的業務。

經過半個世紀的發展,分時度假如今已經成為了一個上億規模的大產業,全球大概有5400+的分時度假村,美國佔有1500+的分時度假村同時40%的分時度假購買者來自美國,美國毋庸置疑是分時度假行業最大的市場。

 

1.2 分時度假房的種類

雖然市場上的分時度假房的種類繁多、琳琅滿目,但大體上我們可以劃分出三種類型。

  • 傳統分時度假房:這是最原生的類型,就是開發商嗅到商機後引入分時度假模式直接產生的。各個買家只是購買了特定一處房產每年一定時間的使用權,一般情況下時長可以從一周跨度到一個季度。合約里會寫定時間是否是完全固定的,或者可以在某個季度中可以進行一定的選擇。
  • 切割產權的分時度假房:跟傳統分時度假房有些類似,但切割產權的分時度假房的買家是徹底擁有部分產權的,具體來說房子的 title 上會把所有的買家一一列出來。這類分時度假房一般都比較高端 (例如Ritz-Carlton的就是這個類型),而且切分出來的時間段相對較長,通常至少4周,長的話可到半年,相對的產權比例就是從1/13到1/2。很明顯,這類分時度假房的持有者都是部分房子的擁有人,若房子漲價或降價,每人所持有的部分也會按比例隨之漲跌。
  • 積分機制的分時度假房:上述兩種類型的局限性在於你每年只能重複去住一個特定的度假房,而積分機制則非常不同,在購買時並沒有限定特定的度假房,合約里會寫:每年你會拿到一定的積分,可以去兌換賣方其擁有的度假房的住宿。淡季所需積分少,不熱門的地方的積分也少,沒花完的積分可能還可以累積到下一年去花,積分機制非常靈活。為了保障買家的權益,賣方一般會規定兌換房子所需要的積分在未來也不會上漲。在實際中,很多連鎖酒店都選擇出售積分機制的分時度假房。

*分時度假房的交換:積分機制明顯遠遠比其他兩種更加靈活,但事實上積分制發展得相對較晚。為了彌補傳統和切割產權分時度假房的局限性,分時度假房的交換很早就發展成了一個很大的市場,業界里最著名的兩家是 RCI(Resort Condominiums International) 和 Interval International,這裡不再贅述。讀者朋友要有持有分時度假房的想必對這兩個一定耳熟能詳。

 

1.3 分時度假房的優缺點

 傳統酒店住宿分時度假房
價格按每次預訂實時的市場價格需要一次性投資一筆,但也可以貸款
房間設施一般一間房(套房除外),一些有小冰箱和微波爐,個別酒店房間帶廚房多間房的情況比較普遍,廚房東西相對齊全(提供炊具、餐具),有些有洗衣機和烘乾機
是否受通脹影響否,購買時相當於鎖定了未來的價格
維護、維修費用N/A需要按比例繳納(按照購買時的條款)
選擇地點的範圍沒有限制,可以完全按照自己需要來進行預訂積分制可選擇所有賣方(俱樂部)提供的,而其他兩種只能住自己購買的,或者需要自行與別人交換。*有些時候俱樂部提供的地點可能會比較偏?。。
選擇時間的範圍沒有限制積分制相對靈活,但另外兩種需要按照購買時的條款來選擇時間

上表是一個簡要的對比,相比傳統酒店,分時度假房有多間房的優勢,另外房間設施會更加完善 (廚房配備完整),而且還可以提前鎖定價格使未來不會受到通脹的影響。聽課房講課時往往會著重吹噓這幾個方面,但是我們一定也要清楚它的劣勢。

分時度假房劣勢需要認真列列,按個人的理解的話,我覺得:

  • 積分制分時度假房相比傳統酒店,更難找到每次都適合自己且滿意的住宿。分時度假房的一個問題是地點,即使是積分制的分時度假房說是在某地方有房,也不能保證位置的優良性,可能離你真正想遊玩的地方有一定距離而且交通不便。而傳統酒店你可以貨比三家,同時結合各種deal,甚至可以在一些情況你可以考慮入住Airbnb,你完全可以根據自己旅行特定的情況特殊處理,因為選擇要多太多,明顯傳統酒店會相對更容易讓你得到喜歡且滿意的住宿。
  • 長期來看分時度假房並不一定會特別省錢,你可能會面臨一些隱藏的費用。 因為是合買所以會有很多細緻的法律條款,維護費用等等也有相應的說明,有一些地方可能會有坑,但是很難輕鬆看出來 (比如每年的維護費用上漲 【根據American Resort and Development Association,平均每年維護費用上漲8%,9年就會徹底翻一倍,例如第一年800刀的話,第六年就需要1269刀,第十年則是1727刀】或者購買時沒有意識到但未來需要支付的一些費用),而聽課時的重點明顯不會放在這些地方,聽課者不大會被主動告知可能會面臨的這些問題,但當發現這些問題時可能為時已晚;
  • 要是購買的分時度假房你不喜歡了,你比較難有很好的辦法去處理。一般購買條約會有一段時間的反悔期,若在反悔期退掉就好,但要是出了反悔期,二手賣出的話價格往往會虧損不少【很多二手出售的分時度假房只有原價的30%~50%的價格,一般原價2萬的,二手市場可能就七八千】,這玩意有點像新車剛買到就立馬折損,去住又不喜歡的話住了也不開心,持有著但不選擇去住就會一直慢慢虧啊虧,陷入兩難境地。上面提到分時度假房的交換可以緩解這個問題,但現實中會有點困難。你需要花時間去鑽研,受到的限制也比較多 (別人恰好也不想住了),終於搞定了交換但拿到的分時度假房也未必滿意。傳統的酒店你對入住不滿意了,你可以輕鬆下次換一家去住,分時度假房一但入手有如燙手的山芋,這個行業現在很大的一個問題就是出手很難。

總的來說,分時度假房可能真的適合部分人群,比如:每年喜歡去固定地方度假的大家庭而恰好看上了這個地方的傳統類型的分時度假房,點數機制的分時度假房的地點都是自己未來想要去的且位置、條件都還不錯,打算投資切割產權類型的分時度假房,等等。但對於大多數人來講,一定要保持冷靜的頭腦去仔細與傳統的酒店對比,在完整的評估和分析之後,看看分時度假房是否真的適合自己以及是否自己未來真的會省錢。

 

2. 聽課房

2.1 聽課房的概念

聽課房顧名思義,你需要去聽課 (timesharing presentation),這個聽課就是給你洗腦向你兜售分時度假房的 presentation,在完成聽課以後你可以用特別低廉 (中高端的好酒店) 甚至徹底免費(普通一些的酒店)的價格在特定的酒店進行入住。除了低價入住,有些情況下還會有公園門票, cash back, gift voucher和積分等等的獎勵。很多收到的看起來很棒的酒店deal都非常有可能是 聽課房的offer,在廣告宣傳中他們可能並不會提到你需要去聽課而讓這個deal顯得更加吸引人,而在預訂的時候會給予說明。這裡需要注意的是聽課是強制性的,你必須完成了聽課才可以享受deal,若沒有完成就需要按照酒店的市場價格全額進行支付。另外聽課房的deal也會有一些其他的要求,例如年收入的範圍啊之類的。

聽課房是一個看似神奇但其實完全合理的存在。按道理來講,如果分時度假房非常非常靠譜跟好用,僅靠大家的口耳相傳想必也能夠有不錯的銷量。而在現實中這比較困難,上文也具體說了,分時度假房沒有那麼完美,並不是一個適合所有人購買的東東。聽課房給了酒店的deal,那麼很多喜愛旅遊的人勢必會入住,而喜歡旅遊的人恰好就是分時度假房的潛在購買人群 (聽課房的deal的一些其他要求更是精心篩選了target人群),那麼有了潛在的購買者,他們又強制購買者聽課,聽課中難免會有一些人會覺得分時度假房特別棒特別適合自己,會進行購買。這個模式在實踐中已經被證明是很成功的了。

個人的感覺哈,傳統酒店的火熱的競爭會刺激酒店入住體驗、酒店服務、酒店品質等等的提升,而分時度假房的競爭更會顯現在:努力提升你在聽課中購買分時度假房的衝動和下單的決心,這可能比提升分時度假房本身更重要,所以嘛聽課房是一派朝氣蓬勃欣欣向榮,聽課時的銷售員也是各個能力爆棚、巧舌如簧、對答如流。。。至於入手以後怎麼樣他們就不怎麼操心了吧。

 

2.2 聽課房的 offer 介紹

舉一個例子,下圖是我最近一次收到的聽課房offer的宣傳郵件,和上面提到的一樣,郵件中並沒有直接提到timesharing presentation。那麼聽課房會有哪些offer呢?

 

聽課房 Offer 的價值:注意很多聽課房的 offer 都不對入住日期加以限制或者僅僅是高峰時期多交一小筆費用,那麼很明顯要是計劃入住恰好是旅遊旺季會更加划算。建議可以根據歷史行情大概計算下聽課房的價值,比如奧蘭多的一些酒店在淡季其實灰常便宜 (100刀出頭),那麼3晚的話並沒有省太多哦。我兩次入住聽課房的價值分別大約是500刀和800刀,大家可以根據自己的情況做決定。

  • 另外這裡有好幾點需要注意的:
    • 聽課房一般不包括 resort fee 和 parking fee 等,這些都需要自費;
    • 聽課房一般不會給你 upgrade,哪怕你是最高級會員,給你什麼房你就只能住什麼房,除非自己掏錢 upgrade;
    • 聽課房不給SNP,不會積累積分或者 stay、nights.

 

聽課房 Offer 的要求:上面提到了聽課房Offer會有一些要求,分時度假俱樂部會根據這些要求來篩選他們的目標人群,而作為聽課房入住人必須滿足那些條件才可以註冊聽課房的deal。如果是郵件廣告, 這裡按照我上面收到的deal作為例子,不同的offer可能要求不大一樣,但很多條件會很類似:

  • At least 23 (twenty-three) years of age, 年齡必須滿23
  • household income of $50,000 USD (the combined income of married couples or unmarried couples living together is considered 「household」 income), gainfully employed (not to exclude retirees or the disabled with household income as described above) and creditworthy. 家庭年薪50k及以上
  • You may not be in bankruptcy at the time of the tour. 入住聽課房的時候不能破產
  • You must present a personal major credit card (prepaid cards not accepted) and identification such as a valid U.S. driver』s license, U.S. state identification card or passport at time of tour. 聽課的時候需要帶一張信用卡和身份證明(駕照、state id或護照都可以)
  • If married or cohabitating, couples must attend tour together (cohabitant』s identification must contain matching addresses). 已婚或同居,兩人必須一起聽課
  • If you travel and you do not attend the full presentation or are disqualified at the time of the tour, the difference between the marketing getaway package price and the retail rate for the applicable property at that time, or $300 (whichever is greater) plus any premium cost, if included, and taxes, will be
    charged to your credit card. 沒有完整聽完課或者不符合聽課的要求,需要按照市場價支付酒店
  • All parties attending the tour must understand and speak English. 聽課的人必須能聽懂且會講英語
  • Guests cannot be in possession or under the influence of alcoholic beverages during the tour. 聽課的時候不能喝酒也不能以醉酒狀態去聽課
  • Pets are not allowed on the tour. 禁止攜帶寵物聽課

 

2.3 如何獲得聽課房的 offer

了解了這麼多,要是已經準備好了迎接聽課房的deal,那麼有哪些途徑呢?獲取聽課房的途徑包含但不一定僅限於以下:

  • 廣告郵件:上面提到的例子就是廣告郵件,及時翻一翻自己的垃圾郵件;
  • 廣告信件:貌似很多同學都收到過 Hyatt Maui 的聽課房廣告信件,如果自己收不到廣告信件了,可以參考下《如何和廣告信件說再見? 》,用相反操作加回來哈哈;
  • 廣告電話:我曾收到若干次Hilton、Marriott 的廣告電話,感覺是自己入住之後觸發的,感興趣的話可以稍微留心下這類電話,有可能是些自動語音電話哈;
  • 酒店當面 Offer:在入住一家SPG酒店時,諮詢concierge去問當地旅行的一些問題,被安利了隔壁Marriott的聽課  (並不算傳統的聽課房,因為不給入住…),聽完大概只給100刀的禮品卡…真是廉價的聽課啊。。。;
  • 主動電話去要:可以主動打電話去詢問是否自己可以有這類offer,有時候會有驚喜哈,我第一次的聽課房是打電話諮詢 Choice 一個其他的什麼deal,然後莫名其妙自己就註冊了聽課房的offer…;
  • 聽課房的網站:有一些網站專門列出這類 offer,不太清楚到底有多靠譜。

 

3. 注意事項

3.1 聽課房的注意事項

  • 預訂注意事項:
    • 聽課房的 Offer 其實很多,一定確保自己有大概的旅行計划了 (而且計算好了聽課一次真的省挺多) 再進行購買和預訂;
    • 有了旅行計劃趁早進行預訂,聽課房的名額畢竟有限,一般情況下會比正常的酒店更難一些預訂到想要的時間;
    • 跟上一條類似,等聽課房預訂好了再購買機票,或者其實兩者可以一起協調哈;
    • 和要Retention offer一樣,預訂的時候多問一下是否還有更好的offer,我第二次就要到了4晚的 (原本的offer是 3晚);
    • 一定要認真讀清楚 Term,核對好自己確實是符合聽課要求的;
    • 一定要認真讀清楚 Term 的其他細節,例如過晚更改預訂或者取消可能會被收取一筆不菲的手續費;
    • 航班晚點到第二天之類的不要過於擔心,聽課房晚一天入住一般問題不大但務必告知他們下,另外聽課的時間也可以重新安排;
    • 很多俱樂部都限制了每人終身參加其聽課房的次數,一般是一到兩次,這是為了避免薅聽課房羊毛之神太多次光顧,但明顯為了薅羊毛,我們每次可以去剪不同羊身上的毛 (報名不同家的聽課房)。
  • 聽課注意事項:
    • 一定不要逃課,不要逃課,不要逃課,學校的課逃了還可以自學,但聽課房的課逃了或錯過了就需要交些(zhi)學(shang)費(shui);
    • 聽課長於規定的90或120分鐘,可以提出要求結束;
    • 挑合適的理由去拒絕而且堅持住,常見的一個靠譜理由就是 假期太少,我不太有時間每年去旅遊,就算有假期,我需要用假期回國,而且回國了就呆家裡不旅遊;
    • 不要購買分時度假房,不要購買分時度假房,不要購買分時度假房!!!!!!

 

3.2 購買分時度假房的注意事項

上面說了這麼多這麼多,冷靜分析過後,要是真的還是感興趣要購買的話,這裡是一些注意事項:

  • 可以在二手市場上直接購買,往往比聽課時的價格要低廉不少,而且自己會更有時間去研究;
  • 把購買條款一定了解清楚,有必要的話可以找懂法律的人士進行諮詢;
  • 如果真的一定要在聽課房現場購買,可以多argue一下,據說有人要到了特定酒店的終身白金會籍;
  • 購買時看清楚後悔的時間段,之後真的後悔了的話一定及時退掉 (退掉的經歷可以參考 茂宜島 Westin Nanea Ocean Villas 聽課房入住體驗 )…

 

4. 總結

新年伊始,希望大家可以遊刃有餘,開開心心地去薅聽課房的羊毛 :)這篇文章要有什麼不足之處,歡迎指出,關於聽課房要有什麼其他問題想問的話,請盡情留言吧~

〇 這是一枚寂寞的彩蛋 — 不幸錯過了聽課該怎麼辦?】

大家看看我這悲催的經歷然後開心開心就好,真心希望這是一枚寂寞的彩蛋,希望這裡的經驗對大家不要有任何幫助,大家一定不要錯過聽課時間~~~

某一天我收到了IHG聽課房的offer,因為有了第一次入住聽課房的經歷,感覺輕車熟路,這羊毛不薅白不薅,了解了入住地點之後感覺能用上,我就打了電話,交談中還多要到了一晚  (說是加州居民特定的Offer?),後續的預訂也比較順利。旅行的日子很快到來,ld和我開開心心上路了,到了聽課的那天,我們早早抵達了聽課地點 (有時候不一定是自己入住的酒店),在前台登記聽課時懵逼了,前台告知名單上並沒有看到我,仔細查找之後發現我是安排到了前面一天。我又仔細核對了自己的郵件,確實自己記錯了日期,我記錯了日期,我竟然記錯了日期,我居然記錯了日期,我真的差點暈了過去,還好 ld 一直在旁安慰我……

前台告知我們他們並沒有任何辦法去安排,我只能嘗試自己去打電話 reschedule聽課,依然記得那個炎炎夏日的午後,聽課房專線的電話半個多小時終於接通,他們表示接下來一兩天的聽課全部都安排滿了,他們有空的那一天我已經check out了,term上也有規定必須在入住期間完成聽課,所以就算我一再懇求,也沒有什麼卵用。他們只是把我放在了waiting list上,但奇蹟終究沒有發生……

那我還能做些什麼呢?內心一蹶不振的我仍在不斷思索如何挽尊~ 我提前一天晚上諮詢了酒店前台,詳細說明了自己的情況,前台說只要是自己付錢的就可以拿到snp,我這次800多刀的房費應該能積累不少點數,而且記住了前台gg的姓名,後面要點數時確實派上了用場 (沒有直接post給我,因為聽課房哪怕自負確實都不給snp,但我最終還是要到了1w多IHG點數)。另外,我想起來自己的 prestige 卡剛好要到了travel類別4x extra points的offer (應該是這麼多吧),便刷了prestige換回了內心的片刻寧靜!哈哈哈,我拿到了 7X TYP的返利!!!

現在想起這段往事內心內心很淡定,熱衷薅羊毛的我真的栽了個大跟頭,這是我薅羊毛以來最大的敗筆,當時非常羞憤難當,好在有ld的陪伴和安慰我很快就走了出來,現在想來羊毛什麼的錢能解決的事情都是小問題,珍惜眼前人才是更重要的~好吧,越說越遠了,最後總結一下彩蛋,錯過了聽課該怎麼辦呢:

  • 速速聯繫聽課房客服去重新安排,還能在入住期間安排上的話就是最好的情況;
  • 刷合適的信用卡,注意不只是入住費用,即使是聽課房的定金,CSR都可以使用300的報銷;
  • 聯繫酒店前台去看看能不能拿到SNP,入住之後記得follow up;
  • 聯繫聽課房客服看看能不能把最初的定金退掉,我個人失敗了…

大概就是這麼多了,希望大家喜歡這個彩蛋~~~

 


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