貸款能貸多少?債務收入比 (DTI) 計算小科普

買房買車辦理貸款時,大家肯定想知道自己究竟能貸到多少錢。比如經常聽到的傳聞:買房可以買自己年收入5倍的房子,這是一種很粗略的估計。在實際評估貸款能力時,銀行會通過計算你的債務收入比 (Debt to Income Ratio) 來評估你的貸款能力。這篇文章就對此做個簡單的介紹。

1. Debt to Income Ratio

債務收入比 Debt to Income Ratio (DTI) 是常用來衡量負債能力的一個指標。DTI 計算很簡單,每月的債務支出除以收入,換算成百分比就好了。數字肯定是越低越好,那麼上限又是多少呢?

  • 43% DTI 是一條紅線。
  • 特殊情況可以放寬,最高到50%吧,但較高的 DTI 會給貸款帶來很多不便。

過高的債務會對日常生活質量和個人風險產生顯著影響,所以理想情況下離 43% 的紅線遠一點更好。DTI是按照稅前收入算的,交了稅本身就會少一大部分錢。銀行往往也不太喜歡給踩線的貸款,如果可行的話 DTI 控制在36%之下就非常不錯。

2. DTI 計算方法

衡量自己應該貸多少錢?模擬貸款算一下唄。DTI = Debt / Income,所以計算就是分別找出負債和收入總額,做個除法就行。

Income:

  • 這裡計算稅前收入,一般是取每月的 gross income
  • 有獎金的話可以折算進去計算

Debt:

  • 計算每月的所有債務支出:房貸、車貸、學貸、信用卡等等。每月買菜、吃飯、水電費這些錢不用算。
  • 房貸:包括月供的本金、利息、地稅、HOA等等,有 mortgage insurance 的話也要算上。
  • 房租:如果你買了房子就不打算繼續租房了,可以在計算時讓他們去掉。
  • 信用卡:信用卡欠款在 DTI 計算中不會算全部欠款金額
    • 普通的 credit card:計算 monthly minimum payment。
    • Amex charge card:簽賬卡沒有 monthly minimum payment,所以這部分就不算了。
    • 所有信用卡的欠款會在計算 net worth 時從 total assets 中被扣除。

從這個角度來看,Amex charge card 就有點耍賴了。本站大部分讀者本身就每個月 pay full balance,所以是不是 charge card 差別不大,但是 charge card 不計算 minimum payment 這樣可以讓 debt 數量再稍微降一點點。

根據我們在《申請房貸時,Lender 會使用哪種信用分數?》中的推薦,辦房貸之前最好讓所有卡都維持 0 statement balance,僅留一張卡有小額 statement balance,這樣可以提升一下房貸信用分。如果真的這麼操作,算不算入 minimum payment 差別也不大,一張卡 minimum payment 也就幾十塊錢。所以這個不是什麼特別值得糾結的地方。

有很多網站可以幫大家模擬計算 DTI,比如這個,有需要的可以自己去試試。

按照文章開頭的例子,買5倍年收入的房子。假設小張年收入20萬(稅前),打算買100萬的房子。進一步假設首付20%,利率2.875%,那麼本金和利息月供是3602.47,折算到DTI里佔21.6%。這就是很安全的數字(沒算地稅這些但不會增加很多吧),只要小張沒有背上別的大額債務/信用缺陷,這貸款看起來妥妥的。

3. 總結

DTI 是衡量貸款能力的一個重要指標,由每月需償還的債務金額除以每月稅前收入計算得到,43%是一條紅線。如果你已經工作了,沒有背負學貸、車貸、醫療貸款等等,計算 DTI 時餘量或許會大一些,大部分時候大家應該不需要擔心自己的 DTI 會踩線,知道這東西怎麼算就可以了。但如果自己有一些債務、或者收入有限(比如還在讀PhD的朋友),那辦貸款之前最好仔細計算一下自己的 DTI,確保不要超線。


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