買房買車辦理貸款時，大家肯定想知道自己究竟能貸到多少錢。比如經常聽到的傳聞：買房可以買自己年收入5倍的房子，這是一種很粗略的估計。在實際評估貸款能力時，銀行會通過計算你的債務收入比 (Debt to Income Ratio) 來評估你的貸款能力。這篇文章就對此做個簡單的介紹。
1. Debt to Income Ratio
債務收入比 Debt to Income Ratio (DTI) 是常用來衡量負債能力的一個指標。DTI 計算很簡單，每月的債務支出除以收入，換算成百分比就好了。數字肯定是越低越好，那麼上限又是多少呢？
- 43% DTI 是一條紅線。
- 特殊情況可以放寬，最高到50%吧，但較高的 DTI 會給貸款帶來很多不便。
過高的債務會對日常生活質量和個人風險產生顯著影響，所以理想情況下離 43% 的紅線遠一點更好。DTI是按照稅前收入算的，交了稅本身就會少一大部分錢。銀行往往也不太喜歡給踩線的貸款，如果可行的話 DTI 控制在36%之下就非常不錯。
2. DTI 計算方法
衡量自己應該貸多少錢？模擬貸款算一下唄。DTI = Debt / Income，所以計算就是分別找出負債和收入總額，做個除法就行。
Income：
- 這裡計算稅前收入，一般是取每月的 gross income
- 有獎金的話可以折算進去計算
Debt：
- 計算每月的所有債務支出：房貸、車貸、學貸、信用卡等等。每月買菜、吃飯、水電費這些錢不用算。
- 房貸：包括月供的本金、利息、地稅、HOA等等，有 mortgage insurance 的話也要算上。
- 房租：如果你買了房子就不打算繼續租房了，可以在計算時讓他們去掉。
- 信用卡：信用卡欠款在 DTI 計算中不會算全部欠款金額
- 普通的 credit card：計算 monthly minimum payment。
- Amex charge card：簽賬卡沒有 monthly minimum payment，所以這部分就不算了。
- 所有信用卡的欠款會在計算 net worth 時從 total assets 中被扣除。
從這個角度來看，Amex charge card 就有點耍賴了。本站大部分讀者本身就每個月 pay full balance，所以是不是 charge card 差別不大，但是 charge card 不計算 minimum payment 這樣可以讓 debt 數量再稍微降一點點。
根據我們在《申請房貸時，Lender 會使用哪種信用分數？》中的推薦，辦房貸之前最好讓所有卡都維持 0 statement balance，僅留一張卡有小額 statement balance，這樣可以提升一下房貸信用分。如果真的這麼操作，算不算入 minimum payment 差別也不大，一張卡 minimum payment 也就幾十塊錢。所以這個不是什麼特別值得糾結的地方。
有很多網站可以幫大家模擬計算 DTI，比如這個，有需要的可以自己去試試。
按照文章開頭的例子，買5倍年收入的房子。假設小張年收入20萬（稅前），打算買100萬的房子。進一步假設首付20%，利率2.875%，那麼本金和利息月供是3602.47，折算到DTI里佔21.6%。這就是很安全的數字（沒算地稅這些但不會增加很多吧），只要小張沒有背上別的大額債務/信用缺陷，這貸款看起來妥妥的。
3. 總結
DTI 是衡量貸款能力的一個重要指標，由每月需償還的債務金額除以每月稅前收入計算得到，43%是一條紅線。如果你已經工作了，沒有背負學貸、車貸、醫療貸款等等，計算 DTI 時餘量或許會大一些，大部分時候大家應該不需要擔心自己的 DTI 會踩線，知道這東西怎麼算就可以了。但如果自己有一些債務、或者收入有限（比如還在讀PhD的朋友），那辦貸款之前最好仔細計算一下自己的 DTI，確保不要超線。