贷款能贷多少?债务收入比 (DTI) 计算小科普

买房买车办理贷款时,大家肯定想知道自己究竟能贷到多少钱。比如经常听到的传闻:买房可以买自己年收入5倍的房子,这是一种很粗略的估计。在实际评估贷款能力时,银行会通过计算你的债务收入比 (Debt to Income Ratio) 来评估你的贷款能力。这篇文章就对此做个简单的介绍。

1. Debt to Income Ratio

债务收入比 Debt to Income Ratio (DTI) 是常用来衡量负债能力的一个指标。DTI 计算很简单,每月的债务支出除以收入,换算成百分比就好了。数字肯定是越低越好,那么上限又是多少呢?

  • 43% DTI 是一条红线。
  • 特殊情况可以放宽,最高到50%吧,但较高的 DTI 会给贷款带来很多不便。

过高的债务会对日常生活质量和个人风险产生显著影响,所以理想情况下离 43% 的红线远一点更好。DTI是按照税前收入算的,交了税本身就会少一大部分钱。银行往往也不太喜欢给踩线的贷款,如果可行的话 DTI 控制在36%之下就非常不错。

2. DTI 计算方法

衡量自己应该贷多少钱?模拟贷款算一下呗。DTI = Debt / Income,所以计算就是分别找出负债和收入总额,做个除法就行。

Income:

  • 这里计算税前收入,一般是取每月的 gross income
  • 有奖金的话可以折算进去计算

Debt:

  • 计算每月的所有债务支出:房贷、车贷、学贷、信用卡等等。每月买菜、吃饭、水电费这些钱不用算。
  • 房贷:包括月供的本金、利息、地税、HOA等等,有 mortgage insurance 的话也要算上。
  • 房租:如果你买了房子就不打算继续租房了,可以在计算时让他们去掉。
  • 信用卡:信用卡欠款在 DTI 计算中不会算全部欠款金额
    • 普通的 credit card:计算 monthly minimum payment。
    • Amex charge card:签账卡没有 monthly minimum payment,所以这部分就不算了。
    • 所有信用卡的欠款会在计算 net worth 时从 total assets 中被扣除。

从这个角度来看,Amex charge card 就有点耍赖了。本站大部分读者本身就每个月 pay full balance,所以是不是 charge card 差别不大,但是 charge card 不计算 minimum payment 这样可以让 debt 数量再稍微降一点点。

根据我们在《申请房贷时,Lender 会使用哪种信用分数?》中的推荐,办房贷之前最好让所有卡都维持 0 statement balance,仅留一张卡有小额 statement balance,这样可以提升一下房贷信用分。如果真的这么操作,算不算入 minimum payment 差别也不大,一张卡 minimum payment 也就几十块钱。所以这个不是什么特别值得纠结的地方。

有很多网站可以帮大家模拟计算 DTI,比如这个,有需要的可以自己去试试。

按照文章开头的例子,买5倍年收入的房子。假设小张年收入20万(税前),打算买100万的房子。进一步假设首付20%,利率2.875%,那么本金和利息月供是3602.47,折算到DTI里占21.6%。这就是很安全的数字(没算地税这些但不会增加很多吧),只要小张没有背上别的大额债务/信用缺陷,这贷款看起来妥妥的。

3. 总结

DTI 是衡量贷款能力的一个重要指标,由每月需偿还的债务金额除以每月税前收入计算得到,43%是一条红线。如果你已经工作了,没有背负学贷、车贷、医疗贷款等等,计算 DTI 时余量或许会大一些,大部分时候大家应该不需要担心自己的 DTI 会踩线,知道这东西怎么算就可以了。但如果自己有一些债务、或者收入有限(比如还在读PhD的朋友),那办贷款之前最好仔细计算一下自己的 DTI,确保不要超线。


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