關於 OPT-F1 Jumbo Loan 房貸的一些經驗和吐槽

投稿者:本站網友

最近辦了個 jumbo loan 買房。整個過程堪稱大起大落大喜大悲的情緒過山車,寫一些過來人的經歷跟大家分享一下。

能辦 F1-OPT jumbo loan 的地方其實不多,主要聯繫了 GMCCloan, Tiger loan 和 Citi. Citi 買房的抓狂經歷這篇文章已經寫過了,其實別的也好不到哪裡去,到處是坑。

首先吐槽 GMCCloan — 可能大家現在能搜到的信息里他們家還是可以給 F1-OPT 辦貸款的,我們去辦的時候也是滿口說好,結果他們七月出了新的 guideline 不辦這類身份了。我們的 agent 還支支吾吾地不說,問了半天才知道是身份相關的問題。

其次就是 Citi. 最後找的也是 Citi, 因為他給的利率實在是太香了,但最坑的也是他,坑在哪呢,讓我一一道來:

1. 不到最後一刻不幹活。我們是很幸運看上一個合適的房子,出了一個不太瘋狂的價錢,賣家直接接受了 offer. 心理上本來沒那麼著急要買房,所以之前是沒有拿到任何 underwritten pre-approval 的。聽說賣家接受了 offer 心情簡直有點崩潰有點慌,於是在合同里加上了一個七天的 loan contingency, 心想拿不到就算了。這七天里 Citi 是不會為你做任何事情的,最多就是 loan agent 的經理給一點點口頭保證說你的 loan 沒問題,實際上有沒有問題真的是天知道。如果 buyer’s agent 或者 listing agent 想聯繫 loan agent 也經常石沉大海電話不通短訊不接,真的讓人心裏沒底。所以如果沒拿到 pre-approval 就進 contract 還指望 Citi, 是有一定賭博成分的(看了下一點就知道了),望周知。

當然說完這個坑點也說一點神奇之處——他們最後一周才開始幹活竟然也給我們按時 close 了,利率還低,只能說又💩又香了。

2. 最後一刻 underwriter (批貸款的人)換人。我們的房子 closing date 是周一,到之前的那個周四,突然聽 loan agent 說,underwriter 換人了!這真是讓人滿頭問號。事後雖說是順利 close, 但實際上暗流涌動,新的 underwriter 最初直接給拒了,因為看不懂公司的 bonus program! (offer letter, HR 的信,對 bonus program 的解釋,保證今年的 bonus 不低於去年等等,都提供了,看不懂/不看。)還好我們的 loan agent 努力跟他吵架,最終批了。

3. 你發的材料他們要麼不看要麼只看第一頁。這點跟上面是一致的——你以為準備充分點就沒事嗎?他!們!不!看!還會嫌你提供的材料太多看不完。如果你的解釋里有需要看兩頁才能理解的內容,可能他們看完第一頁第一段就跟你說不行了,還需要 xxx 材料,即使 xxx 材料就在第二頁,也要跟你郵件來回幾次。

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吐槽完了說幾個經驗——

1. 想從國內轉錢出來,又遇到外匯管制的情況,可以考慮用 USDC 轉入 Coinbase。這概念對不熟悉數字貨幣的人來說可能有點難懂,但這個過程是不碰比特幣,沒有劇烈波動的。可以找 Ally bank 開個戶,然後從國內把 USDC 發到 Coinbase, 再從 Coinbase 把錢轉到 Ally bank.(擔心大額轉入被大銀行調查,所以專門用了個不常用的。)因為是家人贈與,gift letter 該寫就寫。理論上最好轉入以後放兩個月再用於買房,沒放夠的話就做好被 loan agent 當賊看的準備。這條路親測還是可行的,但是這屬於監管紅利,窗口期可能就幾年,過了就關上了。當然,想這麼操作的話最好找懂行的人問問,不推薦小白直接上。

2. Citi 真的怎麼催都沒用,如果可以的話拿到 underwritten pre-approval 再去買房,要加 loan contingency 的話不要只加七天。然後 Citi 可能比較慢這件事最好跟賣家和賣家的 agent 都說清楚,大家有心理準備的話就好些。

3. 如果真遇到極其悲劇的情況,被 Citi 這樣的大銀行拒了,那可以考慮找 Tiger Loan. 他家利率不香,三點幾,但真的效率高動作快,對各種身份都極其友好,兩周就能辦下來。Loan processor 是這幾家裡最靠譜的(有些遇到的瑣碎問題都是他們提供的解決方案,後來拿到 Citi 的情況用了)。辦下來以後過半年再去 refinance 就不算不厚道了。這中間的差價可能也就幾千塊,對買房這種時間敏感的事情來說還是不多的。


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