三年66卡申请房贷的经历

简介

本文为英文作者Geo所写,因为这个话题可能对本博客的不少读者来说都需要面对,故翻译一下。为阅读通顺,下文中的“我”都指作者Geo而非译者aldens。

很多玩儿信用卡的人可能都会担心大量开新账户和 hard pull 如何影响贷款以及能否取得一个理想的利率。本文作者分享了他申请买新房和买二手车贷款的经历和一些推荐,希望能帮上有类似需求的人。

声明

本文并非严谨的指南,只是我的个人经历。我并未建议主张任何人听从我的指导。本文仅为展示此次经历中对我有效的方法。每个借贷机构对风险的定义都有不同,根据各自的风险忍耐程度决定他们采取的行动。有很多因素也许是在信用记录之外的,比如收入和资产情况等等,总之YMMV (Your mileage may vary,指代不同情况结果都可能会发生)。且原文写于2017/8,如有变化也属正常情况。

贷款流程

虽然我曾经借过购车贷款,但住房贷款还是头一次。对于第一次买房子的人,贷款流程是这样的:作为买家你要雇一个有资质房地产专家帮你买房看房。等你有看中的房子之后,他们的工作就是房屋中介,从你的立场上和卖方者交涉帮你找到最好的deal。

在买房过程中(或之前),你要找个银行或者贷款公司的信贷员(Loan Officer)。信贷员掌握你所有个人信息,检查你的信用,然后会给你规划最佳贷款方案,诸如不同组合的贷款数额,类型,和时间,以及你的首付。建议多找找不同的银行和信贷员以保证你拿到的是真正理想的利率。信贷员检查过你所有信息之后,就会向包销商(Underwriter)提交申请,来决定你的贷款申请是被批准,有条件批准还是拒绝。

与信贷员保持信息透明

贷款过程中信贷员应是你最好的朋友。他们是检查你的信用记录并在贷款提交给包销商后作为你的代表的人。不要对他们有所隐瞒!之后产生的任何“惊喜”都只会耽误你的贷款进程,如果是竞争激烈的房市你说不定就买不到你想要的房子了。

我第一次和信贷员交流的时候,我们谈了诸如收入和自然灾害预防等一切相关内容。他请示进行信用检查时我对他已是100%信息透明。

我告诉他:“我会看到我最近有很多 hard pull 还有很多新帐户,平均开户时间也比较低。但是你会看到我从不欠卡债也不付利息”。

他回答:“哎呦不错,虽然我们只关注最近四个月的记录。”

对一般人来说可能没啥问题。。。但我最近四个月也有17个 hard pull,16个是信用卡的申请,包括商业卡。尽管商业卡申请不影响Chase的524规则,但你申请抵押贷款时还是会显示的。

建议1 – 消停4个月再说

一般的经验来说还是在贷款前几个月不要有新的申请或是信用活动。信贷员强调了原因——你要进行数百万级别的贷款时,需要显得经济上很稳定

可我在四个月之前根本没料到要买房。实际上那时候我都不知道我要从西雅图搬到一个能马上买得起房的地方。在搬之前一个月都还没料到,也就没法为此打点我的信用报告。最终所有都还是解决了,我也能解释清楚,包括新信用卡的申请和制造消费(MS),但能否成功还是取决于:1)你的故事编的好不好,2)你的信用记录是否经得起考验,或是3)你的信贷员容不容易受惊吓。

信贷员问我近期的16个 hard pull 是咋回事,我就给他解释了撸卡这项兴趣爱好,以及我为了写博客要多体验不同的银行产品。

他说:“还算合理,还是希望您能保持良好记录因为我们还要和包销商解释。”

幸运的是,我记录全都留着。

建议2 – 保留所有记录

下图节选于我需要填写的一份Consumer Explanation Letter (CEL,姑且翻作消费者解释信吧),用来解释我信用报告上的信息。此外贷款方还需要和近期的每个 hard pull 相关的两份最近信用卡账单以证明我没有在贷款前不久还欠一屁股债。

在CEL中你会看到有些银行在不同日期出现多次。比如Amex就出现了五次。如果我没仔细记录和撸卡相关的所有细节,就很难搞清楚哪张卡对应哪个hard pull了。信贷员和包销商会根据你账单上的信用额度来验证你CEL上的信息和相关的信用卡账单。所以你必须知道账单和hard pull的对应关系。

为了更好的协助信贷员和包销商,我把账户名,后四位或五位数字写在CEL上的解释一栏(Explanation),这样他们就能方便检查账单和hard pull之间的对应关系。而实际的解释内容,我都只写了“写博客测评信用卡用”。我也考虑过写些“申卡赚里程点数”之类的理由,此处应由信贷员指导。

值得注意的是,我在五年多之前读研期间旅行时曾忘记还车贷留下负面记录,我却完全忘了。Wells Fargo在记录上出现了三次但我明明只有过两次申请。也许是因为我打电话reconsideration时又调了一次信用记录。

建议3 – 所有大额银行存款记录都要有解释

除了CEL和相关信用卡账单外,我和我未婚妻都需要提交工资单和三个月的主银行账单。检查过这些材料之后,信贷员索要所有超过50%平均工资的大额存款的相关文件。

在大约一年半的时间里,为了开卡消费,我用 Plastiq 用的挺狠的。我未婚妻付所有的账单房租等花费,而我通过 Plastiq 寄支票给她。她不像我那么沉迷薅羊毛,我是有小账户来进行MS操作的,而她不懂这些。如果你经常存money order或是很多ACH方式的银行转账,我强烈建议把这些操作和用来贷款的主账号隔离。

除了 Plastiq 付款记录之外,我还在二月用多交税的方法完成开卡消费并事后得到IRS的退税。这笔钱是打回到我主账号上的,我也要解释清楚。

以下是节选的解释信,用来向信贷员解释那些存款记录的。

第二天,我就收到了回信:

Hi XXXX,

您的解释很合理,感谢您提供的一切。

我会想办法弄出最理想的贷款文件,并看看是否需要额外的东西。

初始承销 (initial underwrite)完成的时候我会通知您的。

谢谢

大概四天后,我接到了信贷员的电话告知我们贷款已通过!两天后就喜提新居。我们成了这个雨林院子的新主人,后院里大约有一打棕榈树!

车贷

从西海岸到佛州很不爽的一点是那儿基本没有公共交通,我们必须要再买一辆车了。这里不需要解释太多,我们的贷款方就是平时日常使用的信用社(Credit Union)。他们根本不在乎 hard pull 啊,新信用卡账户什么的,我们在市面上比了一圈二手车车贷利率,还是他们给的最低(2.49%)。我就提交了申请,十五分钟就通过了,没有任何问题。

总结

我们所有文书都被接受了,得到了三十年固定利率 4.125% 的抵押贷款(译者注:这是2017年时候的利率 现在利率涨了)。虽然来来回回大量扯皮,整个流程依然难以置信地用时仅三周半就圆满完成。此文就在上文提到的院子里写的。

我们是在购车之前提房的。记住,在申请房贷过程中要避免一切新的债务。于此相通的,我也建议在任何贷款期间保证付清信用卡债并保持低额度使用率(utilization)。

最后重申,本文仅仅是基于我个人的贷款经历,背景,公司等信息,YMMV。


本文翻译自英文,点击(桌面版)右上角的语言切换即可阅读英文原文。原文作者为 Geo,翻译者为 aldens。


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